«Habitar la ciudad, disputar espacios». Informe habitacional de San Isidro

1) Resumen ejecutivo 

  • San Isidro es el 6° municipio con mayor cantidad de viviendas en urbanizaciones cerradas
  • Presenta 17 barrios populares que ocupan 0,6 km2 del territorio, poco menos de la mitad de la superficie destinada a emprendimientos privados en el distrito
  • Registra 5.627 viviendas en barrios populares que albergan 6.191 familias
  • La Cava, el barrio popular de mayor extensión, alberga al 41 % de las familias que residen en villas o asentamientos en San Isidro
  • 1 de cada 16 viviendas de uno de los municipios con mayor ingreso por habitante de la región están situadas en una villa o asentamiento
  • En 2021, San Isidro concentraba el 20% de la oferta de alquileres permanentes en dólares
  • El alquiler promedio de departamentos usados de dos ambientes en San Isidro en julio de 2023 es de $165.000, lo que equivale a 2 salarios mínimos
  • La población que no es propietaria de su vivienda en el distrito representa el 33,2% de las viviendas del territorio

2) Desarrollo de la propuesta 

El presente informe está pensado como un aporte al debate de la dinámica socio urbana, en el marco de una coyuntura particular: el creciente déficit habitacional de la población del AMBA. Esta problemática socio territorial es analizada en una escala local; es decir, tomando como caso de estudio el distrito de San Isidro, ubicado en la zona norte del conurbano bonaerense, concentrando uno de los Índices de Sustentabilidad Sociodemográfica más altos de PBA

En este marco, nos proponemos profundizar desde una perspectiva multivariada las posibles contradicciones que prevalecen en los territorios en cuestiones centrales tales como su configuración urbana y el acceso a la vivienda. De esta manera, este distrito muestra particularidades a destacar sobre; la proliferación de Urbanizaciones privadas en un territorio que pertenece al primer cordón del conurbano y cuya trama urbana no responde a las caracterizaciones típicas del fenómeno tal como se presenta en otros distritos; al mismo tiempo, preexistente a dichos emplazamientos, una histórica estructura de barrios populares con crecientes déficits habitacionales y de articulación con el entorno urbano; por último, una cada vez más progresiva dolarización del submercado de alquileres permanente que afecta y restringe el acceso a una vivienda para gran parte de la población.  

La mirada que orienta este informe es solidaria de una concepción general asociada al derecho a la ciudad y a una vivienda adecuada como derecho humano elemental. Por ese motivo, interroga el peso específico de la gobernanza local en los usos y destinos del suelo y las viviendas en el distrito. 

3) Urbanizaciones cerradas

Definición

De modo general, las urbanizaciones cerradas son modelos habitacionales caracterizados por una elevada superficie con una baja densidad poblacional y con una delimitación física que los separa de su entorno, impidiendo con ello la libre circulación al interior del perímetro. Con buena accesibilidad a las autopistas que conectan la Ciudad de Buenos Aires con dichos emplazamientos, se encuentran fuertemente concentradas en el urbano y periurbano bonaerense, con una presencia marcada en las zonas norte y noroeste del GBA.

Tipología y características comunes

En cuanto a su tipología, diferenciadas entre sí por sus características físicas y funcionales, las variantes existentes se encuadran en barrio cerrado, country club, condominio, club de chacras y pueblo privado o ciudad pueblo (Vidal-Koppmann, 2014). Ahora bien, por fuera de esta distinción, el fenómeno de las urbanizaciones cerradas comporta algunos rasgos comunes. Estos conjuntos residenciales presentan infraestructura, servicios y sistemas de seguridad privada altamente cualificados, los cuales junto al cerramiento y monitoreo perimetral de sus límites establecen una dinámica particular con el “afuera”. 

Evolución, perfiles socioeconómicos y dinámica urbana

Si bien se expresa como una tendencia incipiente en la década del ´70, lo cierto es que en la década del ´90 tiene lugar un cambio cuantitativo, expresado en el crecimiento exponencial de conjuntos residenciales en el GBA. Tal como observa Libertun de Duren (2007) en base a datos censales de INDEC, en buena parte de los municipios de zona norte el decenio 1991 – 2001 marca un contrapunto histórico en la proliferación de urbanizaciones cerradas.  En el caso particular de San Isidro, los conjuntos habitacionales se incrementaron más de 14 veces (una variación porcentual de 1350 %) en el transcurso de una década.

Estos emplazamientos configuran “nuevas” modalidades de habitabilidad dentro del área metropolitana, expresadas en patrones de diferenciación socio – espacial específicos. Estos dan cuenta, por un lado, de la aparente homogeneidad socioeconómica de sus residentes y por el otro, de la autonomía relativa de estos conjuntos residenciales con el entorno en el cual se asientan. En ocasiones, en función de su proximidad con barrios signados por condiciones socioeconómicas precarias expresan, en función de su impacto urbano, pautas de fragmentación territorial entre sus habitantes definidas por la cohabitación de nichos de riqueza en medio de bolsones de pobreza.

Articulación gubernamental local

La progresiva autonomía concedida a los gobiernos municipales en la administración territorial data de 1977, año en el cual se suprimen algunas de las normativas vigentes para el desarrollo de las urbanizaciones cerradas. Los cambios introducidos en dicha legislación por la dictadura militar, tenían por finalidad la reducción de los gastos de infraestructura (vía descentralización) y constituían, a su vez, una forma de obturar el acceso a loteos populares destinados a residentes de bajos recursos. A partir del año 1999, previa eliminación del requisito de área mínima destinada para dichos enclaves, se concede absoluta autonomía a los municipios para la regulación de sus territorios.

De este modo, las urbanizaciones cerradas son emprendimientos privados sobre los cuales tienen especial injerencia los gobiernos locales en función de la disponibilidad y usos del suelo que habilitan para dichos emplazamientos, muchas veces sorteando las normativas vigentes (de por sí difusas) contempladas en los códigos de ordenamiento urbano de los respectivos municipios.

El caso de San Isidro. Análisis de las Urbanizaciones cerradas desde una perspectiva comparada

Con información de la plataforma abierta de datos espaciales de población de la Argentina, el municipio de San Isidro registra, entre countries y barrios cerrados, 33 conjuntos habitacionales que ocupan 1,24 km2 de la superficie total del municipio (52 km2). A su vez, con información ampliada del Censo 2010, el municipio registra 4.735 viviendas ubicadas en countries o barrios cerrados sobre un total de 93.258 relevadas en ese entonces (es decir, un 5,1 % del total).

Ahora bien, este dato adquiere una mayor relevancia al analizar, de forma comparada, el porcentaje de viviendas situadas en countries o barrios cerrados sobre el total de viviendas atendiendo su peso relativo por municipio. Es decir, del total de 135 partidos que integran la PBA, San Isidro es el 6° municipio con mayor cantidad de viviendas territorialmente emplazadas en urbanizaciones cerradas, registrando, a su vez, una superficie total significativamente inferior a los cuatro partidos que ostentan la mayor cantidad de viviendas en conjuntos habitacionales privados. 

Por último, – entre los 10 partidos con mayor cantidad de viviendas ubicadas en Urbanizaciones cerradas – guarda la particularidad de ser el único municipio territorialmente situado en el primer cordón del conurbano; datos que permiten problematizar el destino de los usos del suelo al interior del distrito sanisidrense.

Ahora bien, el municipio también registra como contraste socio habitacional un total de 17 barrios populares que ocupan 0,6 km2 del territorio, poco menos de la mitad de la superficie destinada a emprendimientos privados en el distrito, registrando al interior del mismo villas y asentamientos que presentan – entre otras problemáticas – condiciones de hacinamiento entre sus residentes, precariedad habitacional en las construcciones de las viviendas y sostenidos déficits en el acceso a servicios básicos. Esta configuración urbana, analizada de forma comparada, expresa la coexistencia de emprendimientos de lujo territorialmente insertos en zonas históricamente relegadas. El desentendimiento voluntario del Gobierno local para resolver la condición habitacional de los barrios populares del distrito, queda expuesto al aprobar que grandes extensiones de tierra sean utilizadas con baja densidad demográfica para familias de ingresos medio y altos.

4) Barrios populares

Definición

Es pertinente destacar que, ante la imposibilidad de acceso a una vivienda adecuada a través del mercado o de los programas del Estado, los sectores populares sortean dicho impedimento a través de la gestión y autoproducción de su territorio. Es lo que se denomina “Producción Social del Hábitat”, entendida como el conjunto de estrategias y modalidades que han desarrollado estos sectores para encontrar un lugar propio en el espacio urbano (Di Virgilio y Rodríguez, 2013).

Hecha esta observación, el ReNaBaP (Registro Nacional de Barrios Populares) integra a la categoría de barrio popular un criterio operativo de base vinculado a un mínimo de 8 familias agrupadas o contiguas habitando un mismo territorio en el cual, cuando menos la mitad de sus residentes, no posee título alguno de propiedad del suelo ni acceso formal a dos o más servicios básicos

En cuanto a su tipología, por un criterio de concentración demográfica, se incorporan solo villas y asentamientos excluyendo otras modalidades de habitabilidad precaria de menor densidad poblacional. 

La principal diferencia entre unos y otros reside en la trama urbana: en las villas asume una forma irregular y la circulación mayormente tiene lugar por pasillos estrechos. En cuanto a los asentamientos, suelen conservar una división en parcelas amanzanadas en las cuales se mantiene el trazado urbano de las calles. Otro criterio demarcatorio está referido a su densidad poblacional, frecuentemente superior en las villas que en los asentamientos. Por último, en cuanto a la infraestructura urbana, las villas presentan un déficit mayor que estos últimos en lo referido a su proximidad y acceso a paradas de transporte, centros educativos, de salud, espacios recreativos, entre otros.

Barrios populares en San Isidro. Cantidad, distribución, superficie y comparativa 

El municipio de San Isidro posee un total de 17 barrios populares, territorialmente distribuidos en las localidades de Béccar (8), Boulogne (6), San Isidro (2) y Mártinez (1). En cuanto a su clasificación barrial, el tipo dominante de barrio popular en el distrito es la villa (71 %) en detrimento del asentamiento (29 %) como modalidad menos extendida. En su conjunto, según datos de ReNaBaP, registran un total de 5.627 viviendas que albergan 6.191 familias, distribuidas en una superficie total de 0,6 km2.

El barrio popular de mayor relevancia en el municipio es villa La Cava, situado en la localidad de Béccar, el cual representa el 31 % de la superficie total de villas y asentamientos del distrito, concentrando a su vez el 41 % de las viviendas y albergando al 41 % de las familias que residen en barrios populares en San Isidro. 

Desde una perspectiva ampliada, las viviendas ubicadas al interior de barrios populares sobre el total de viviendas del municipio representan un 6 %. Es decir, 1 de cada 16 viviendas de uno de los municipios con mayor ingreso por habitante de la región están situadas en una villa o asentamiento del distrito, presentando como principales características habitacionales condiciones de hacinamiento en los hogares, precariedad infraestructural en las viviendas y un marcado déficit en el acceso a servicios básicos.

Consideraciones generales

Otra de las particularidades de los barrios populares de San Isidro está referida a su antigüedad en el territorio. Según datos del ReNaBaP el 29 % están emplazados en el municipio desde la década del ´50 y otro 23 % desde la década del ´70; es decir, más de la mitad de los barrios populares sanisidrenses, signados por la desatención de las problemáticas habitacionales observadas, registran una presencia superior a medio siglo en el distrito.

Por otra parte, una de las pautas de la configuración asimétrica del territorio sanisidrense se expresa en la proximidad de las urbanizaciones cerradas con los asentamientos precarios del distrito. En el caso de villa La Cava se encuentra ubicada a menos de 500 mts. de los barrios cerrados Las Casuarinas y los Mirasoles de San Isidro. Es pertinente mencionar que dicho contraste socio urbano no es único. El barrio cerrado Los Faroles, por ejemplo, es colindante con la villa de Uspallata en la cual se encuentran alojadas 40 familias. Comporta un patrón idéntico el barrio cerrado La Merced, creado en la década de 1940, directamente contiguo al asentamiento Iberlucea.

En suma, la presencia de barrios populares en el distrito constituye una problemática históricamente postergada que expresa al interior de dichos conjuntos habitacionales sostenidos déficits en lo referido a las condiciones básicas de una vivienda digna y a su vinculación armónica con el entramado urbano circundante. Asimismo, la coexistencia de urbanizaciones cerradas en el municipio configura una imagen híbrida del territorio sanisidrense y por extensión, abre un interrogante en torno a la gobernanza local, connotando una mirada especulativa en la administración de los usos del suelo en detrimento del acceso a derechos de una parte considerable de sus residentes.

5) Mercado inmobiliario

Revisando las bases de datos agregados disponibles sobre el mercado inmobiliario para AMBA, advertimos una salida progresiva de viviendas en el submercado permanente de alquileres, hallando un correlato con lo ocurrido en el caso de Airbnb a partir de 2018 principalmente en CABA. Si bien no existen registros oficiales que den cuenta, de manera sincrónica, con lo que ocurre en el submercado inmobiliario de alquileres de vivienda, existen fuentes pertenecientes a portales y sitios que se dedican a concentrar la oferta privada. De esta forma, empresas como Properati, Mercadolibre Inmuebles y ZonaProp cuentan con bases de datos que permiten tener un abordaje cuantitativo del comportamiento del mercado en los últimos años.

A partir de los datos de Properati, que recopila la actividad del mercado inmobiliario en Argentina entre 2020 y 2021, podemos ver como las publicaciones de alquileres en dólares de viviendas para uso permanente tienen una importante presencia absoluta en Capital federal y la Zona Norte de G.B.A, sumando entre ambas más de 12.000 publicaciones (11).

Fuente: Properati

Concentrando la atención en AMBA con énfasis en las zonas de mayor oferta en dólares, podemos observar que en Zona Norte distritos como Tigre concentra el 43% del total de la oferta, lo que guarda coherencia con los grandes desarrollos privados que existen con viviendas de lujo. Por otro lado, San Isidro ocupa el segundo lugar concentrando el 20% de la oferta siendo un distrito más próximo a la frontera con la Capital Federal, pero también con gran extensión de viviendas de lujo que se incorporan a la ciudad sin depender únicamente de barrios privados, al Igual que Vicente Lopez.  

Fuente: Properati

Si consideramos el desempeño de distritos vecinos como General San Martín y Malvinas Argentinas, observamos que en ambos casos coinciden una baja concentración de la oferta, con una trama urbana más heterogénea que se adecua a un perfil socioeconómico más bajo. En este caso, el valor simbólico que tiene San Isidro dentro del mercado inmobiliario, la nula regulación del Gobierno municipal para garantizar el cumplimiento de la ley de alquileres vigente y la compra de vivienda con fines rentísticos, crean el caldo de cultivo para que el distrito sea punta de lanza en esta problemática. 

Para la zona norte del Gran Buenos Aires, según el informe de publicaciones de inmuebles de Mercadolibre, el fenómeno comienza a crecer en importancia un año antes que en CABA, pero encuentra un verdadero salto en julio de 2020, pasando en dos meses de representar el 24% de la oferta a 38% en septiembre de ese año. Hoy se presenta con la oferta de alquileres de vivienda con mayor índice de dolarización del submercado de alquileres del AMBA, con el 71% en marzo de 2023. 

Es cierto que en 2020 se podría caracterizar como un fenómeno marginal, dada su presencia relativamente baja sobre el total de la oferta del mercado inmobiliario, fundamentalmente asociada a la vivienda de lujo destinada a sectores altos. Pero la magnitud del crecimiento dentro de la oferta que se presenta hoy en términos cuantitativos, deja a las claras que licuó con fuerza aplanadora su condición de marginalidad. Por otro lado, este dato solo echa luz sobre las publicaciones que se encuentran en moneda extranjera, dejando por fuera aquellas que se publican en pesos pero sus incrementos se encuentran indexados con referencia a la evolución del dólar blue. Es importante agregar que la ley nacional de alquileres no permite celebrar contratos de alquiler en donde el medio de pago sea realizada en una moneda distinta al peso argentino.

Para mayo del corriente año, con el último dato publicado por Zonaprop, el alquiler promedio de departamentos usados de dos ambientes en San Isidro era de $143.000, lo que equivale a  1,62 salarios mínimos; si actualizaremos al mes de  julio ese valor rondaría los $165.000,equivalente en este caso a 2 salarios mínimos. Esto resulta cada vez más expulsivo para la población que no es propietaria de su vivienda en el distrito, la cual, según datos del censo 2022, está compuesta por el 33,2% de las viviendas del territorio.

6) Consideraciones finales 

Como hemos observado, la dinámica territorial sanisidrense registra patrones socio  habitacionales marcadamente diferenciados entre sí, configurando al interior del distrito una trama urbana heterogénea. Sin pretensión de agotarlas, las principales problemáticas registradas han sido:

La presencia en el mapa urbano del distrito de loteos destinados a urbanizaciones cerradas (33), registrando un total de 1,24 km2 de superficie a dichos emplazamientos y concentrando, con datos del Censo 2010, un total de 4.735 viviendas ubicadas en countries o barrios cerrados (es decir, un 5,1 % del total). De forma comparada, es el 6° distrito de la Provincia de Buenos Aires con mayor porcentaje de viviendas ubicadas en conjuntos residenciales privados y de estos últimos, guarda la particularidad de ser el único situado en el primer cordón del conurbano.

Es importante remarcar la falta de actualización y vacancia de registros existentes que pueden comprender un monitoreo sincrónico de este tipo de emplazamientos. En este estudio ha quedado por fuera el seguimiento y conteo de excepciones realizadas en los últimos años al Código de Ordenamiento Urbano del distrito, en las cuales prima una lógica comercial por encima de posiciones enfocadas en acceso a derechos.

Paradojalmente, San Isidro registra un total de 17 barrios populares en una extensión inferior a la mitad de la superficie destinada a urbanizaciones privadas (0,6 km2) presentando como principales problemáticas el hacinamiento, la precariedad edilicia de las viviendas  y la prestación irregular de servicios básicos. Signados por una densidad poblacional elevada, en dichos emplazamientos están ubicadas 5.627 viviendas que albergan un total de 6.191 familias. Del total de viviendas del distrito, un 6 % se encuentran ubicadas al interior de una villa o asentamiento.

La zona norte del AMBA hoy se presenta con la oferta de alquileres de vivienda con mayor índice de dolarización del submercado de alquileres en dicha región con el 71% en marzo de 2023. Es importante agregar, como se mencionó anteriormente, que la ley nacional de alquileres no permite celebrar contratos de alquiler en donde el medio de pago sea realizada en una moneda distinta al peso argentino.

En este caso el valor simbólico que tiene este caso de estudio dentro del mercado inmobiliario, la nula regulación del Gobierno municipal para garantizar el marco de derechos vigente de la población inquilina y la compra de vivienda con fines rentísticos, dan lugar a la reproducción y profundización de esta problemática. 

Durante el primer año de la pandemia se podía pensar en un fenómeno marginal o incipiente, ya que su presencia relativa era baja, encontrándose principalmente asociado a la vivienda de lujo destinada a sectores altos. Pero la magnitud cuantitativa que se presenta hoy en la oferta demuestra su pasaje a un nuevo estadío, con afán de permanencia en un contexto de alta inflación. Esto no solo tiene consecuencia directa sobre las familias que se ven expulsadas del acceso a la vivienda al no poder pagar una renta dolarizada, sino que también genera un efecto colateral en el alza de los precios de los alquileres en pesos, ya que como se aclaró anteriormente, no es posible cuantificar aquellas que indexan su precio en base al valor del dólar. En esta línea vale preguntarnos si el valor del “dólar blue” o “dólar billete” no funciona como un indexador de hecho en el mercado de alquileres permanentes, esté explicitado en su precio o no. Esta indexación de hecho, en conjunto con la no intervención del estado municipal en la regulación, apoya de manera voluntaria el patrimonio de los propietarios y la rentabilidad de los operadores inmobiliarios en detrimento del derecho a la vivienda.  

En el marco de un creciente déficit habitacional, se abren interrogantes en torno al rol de la gobernanza local en la administración de los usos del suelo y el cumplimiento efectivo del acceso a la vivienda como derecho inalienable. Este informe, en función del relevamiento del estado de situación socio habitacional del distrito y su configuración urbana, ha intentado constituir un aporte reflexivo en torno a dicha problemática.

Notas

1 El ISSD es una unidad de síntesis de 9 dimensiones que aporta una aproximación al estado general de los distritos en su estado de sustentabilidad de la población. Para más información consultar en www.oidba.ar

2 En función de la información disponible, el presente informe estará centrado en barrios cerrados y countrys clubs como unidades de análisis.

3 Barrios cerrados como estrategia de desarrollo municipal. Recuperado de file:///D:/Descargas/Dialnet-BarriosCerradosComoEstrategiaDeDesarrolloMunicipal-4509273%20(1).pdf

4 Pablo De Grande y Gonzalo Rodríguez (2022). Cartografía de radios del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2010. Recuperado el 7 de julio, 2023, de https://mapa.poblaciones.org/

5 Aún no se encuentran disponibles los datos del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2022, que repongan información actualizada acerca de la variable “Vivienda en barrio privado o country”. Si bien no pueden darse certezas, se conjetura que el crecimiento de este tipo de urbanizaciones en el distrito ha ido en aumento en los últimos 13 años.

6 Es pertinente mencionar las discordancias existentes entre la cantidad de countries y barrios privados relevados en el censo 2010 y los contemplados en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas. La falta de correspondencia entre dichas cifras junto a la escasez de fuentes de consulta con información fidedigna da cuenta de un marcado subregistro en el número de urbanizaciones cerradas realmente existentes.

7 Es importante mencionar que pese a ello el 100 % de los barrios populares se encuentran amparados por la Ley 27.453 que otorga seguridad en la tenencia.

8 Tradicionalmente se hace referencia al suministro eléctrico, agua potable y gas. Luego de la pandemia por el Covid-19 se sumó la conexión a internet. 

9 Por sólo mencionar algunos de ellos, las viviendas asentadas en barrios populares registran una conexión irregular del 76 % en lo que respecta a la red eléctrica y del 82 % en lo referido al acceso a agua corriente. En cuanto a los efluentes cloacales, tan sólo el 12 % posee una conexión formal a la red cloacal.

10 Desde 2018 el crecimiento de la oferta de viviendas completas, por encima de oferta de habitaciones, está generando una salida de viviendas del mercado de alquileres permanentes.

11 Este número se incrementa si incluimos aquellas publicaciones de viviendas para alquileres temporales en dólares.